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万达酒店又双叒被卖了！这次不是万达出手，而是当年的“接盘侠”富力，把泉州富力万达文华酒店挂到京东拍卖，11月3日开拍。评估价4.72亿元，起拍价直接砍到3.31亿元，对比2018年抵押时的6.55亿元，价格直接腰斩，血亏预警！
事实上，自2022年以来，富力陆续出售多家酒店“割肉回血”。时间倒回2017年，那场震惊行业的交易还历历在目。富力花189.55亿拿下73家万达酒店，一跃成“全球最大豪华酒店业主”，董事长李思廉当时直呼“百年难遇的捡漏机会”。结果短短8年，从“捡漏王”变“甩卖人”，富力这波操作，给所有想搞文旅的地产商上了残酷一课：文旅这碗饭，真没那么好恰！
坑1：估值幻象：低价资产≠优质标的
2017年那场交易，万达、融创、富力三方敲定的交易方案中，富力捡了个“大便宜”——接手价比融创之前的报价低四成，平均每家五星级酒店才2.5亿元，相当于打6折。
并且，随着万达系酒店的注入，2018年，富力拥有89家运营中的酒店，另外公司还有37家在建及规划中的酒店，合计拥有酒店126家，其中不乏万豪国际、洲际、希尔顿等品牌，为全球规模最大豪华酒店资产拥有人。
在接手万达酒店资产包后，彼时董事长李思廉对外乐观地预测，这些酒店每年将为公司贡献约70亿元收入、15亿元利润。
光环背后，富力忘了便宜背后藏着“隐性成本陷阱”！相比中高档和经济型酒店，高档酒店的运营成本更高，每年承担的固定资产折旧更是一笔不小的刚性成本。
更惨的是撞上行业周期低谷。这几年消费者越来越看重性价比，五星级酒店不香了。文旅部数据显示，2024年三季度，五星级酒店均价599元，同比降5%，出租率也跌了4%。富力手里的豪华酒店，从“香饽饽”变成“烫手山芋”。
这些年，入不敷出的五星级酒店频频被挂牌出售。2024年8月，北京长安街上的五星级酒店索菲特大酒店就以28亿元挂牌；王府井的王府半岛天伦王朝万丽酒店的挂牌价则达到18亿元。
从2018年到2022年，富力酒店业务亏损从4亿飙到20多亿，2024年更是亏到36.19亿，连年亏损成了财报“黑洞”。2022年开始，富力就靠“卖酒店求生”，但市场不买账，比如9月长沙那家酒店，拍卖价5.1亿，比评估价低两成，甩卖都难出手！
坑2：财务陷阱——高杠杆玩不转慢运营
值得一提的是，富力买酒店的钱，大多靠借钱，这笔交易直接把它的资产负债率推到行业高位。地产商习惯的“高杠杆”，遇上酒店行业“慢周转、稳回报”的特性，根本不兼容，相当于拿短跑的节奏跑马拉松。
更离谱的是，当时富力账面现金才156亿元，却敢豪掷近200亿元收购，直接让净负债率飙升到170%以上，债务危机的种子早就埋下了。
2024年9月，富力一笔6.14亿美元境外债务违约，淡马锡旗下基金直接申请清盘富力子公司，68家核心酒店和一栋写字楼被强制接管，富力连这些资产的处置权都没了。
2024年，富力酒店亏损继续扩大，核心原因就是资产被接管后的减值计提，再加上没完没了的融资成本。2024年上半年，其酒店业务的融资成本为4.56亿元，占集团融资总成本的11%。
地产商常用的“以售养持”套路，在文旅领域失灵。房地产主业一低迷，没了现金流支撑，酒店资产立马成了“拖油瓶”。
这种教训深刻揭示：文旅资产的持有必须建立在稳健的财务结构之上，依赖短期杠杆支撑长期运营的模式注定难以持续。
坑3：能力鸿沟——地产基因玩不转酒店运营
富力栽在酒店业务上，本质是“地产能力”跟不上“文旅要求”。
早年国内五星酒店热潮，房企是主力——地方政府拍地要求配建，房企为拿地甘愿接，还能靠酒店抬房价、做抵押。万科、金茂等都跟风，反正卖房利润能补酒店亏损。
但这两年楼市遇冷，“卖房补酒店”玩不转了。富力、万科、世茂等都在甩重资产酒店，比如早在2023年万科4.8亿“分手”悦榕系酒店。
重资产玩不转，房企转而盯轻资产，万达是代表。当年看似是以卖资产包的方式减轻负债，实际上，万达依旧以品牌持有方继续管理这些酒店，走向轻资产品牌输出之路。
早在2007年初，万达就推出了“万达酒店及度假村”品牌，随着不断聘请具有国际酒店管理经验的专业人才的加入，带领万达率先实现房企开业100家门店的目标的同时，还把酒店开到了海外。
不过，挑战依然存在，比如如何留住人才。据媒体不完全统计，仅仅在2023年，就有12名地产酒店高管跳槽到国内连锁酒店品牌或者国际酒店品牌。这或许是地产酒店需要反思和改进的一个方面。
现在房地产告别高速增长，房企都纷纷在寻找第二、第三增长曲线，文旅是无法绕开的业务。但富力的教训摆在这：没专业运营能力，再便宜的资产也是负担；没稳健财务，再牛的蓝图也是空谈；没清晰战略，再大的规模也白搭。
南方+记者 周中雨股票市场配资
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